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公務(wù)員考試申論熱點：業(yè)主維權(quán)之大礙 業(yè)委會缺失

        我國自1998 年底實行全面住房制度改革(住房全面貨幣化)后，房產(chǎn)幾乎成了大部分人的最大私產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展及人們住宅條件的大幅度改善，住宅小區(qū)如雨后春筍般生長，業(yè)主與物業(yè)公司也成了住宅市場的重要角色。
　　對家庭而言購房便是置業(yè)，它也是最重要的產(chǎn)業(yè)。公寓式小區(qū)住房之特點在于，業(yè)主的產(chǎn)業(yè)，一部分是專有的，比如所購房屋，一部分是與其他業(yè)主共有的，比如公共部位。故小區(qū)業(yè)主一般享有兩種權(quán)利——房屋專有權(quán)和公共部位共有權(quán)。業(yè)主維權(quán)，維護的也不僅僅是自家私產(chǎn)的專有權(quán)，還有小區(qū)業(yè)主共同產(chǎn)業(yè)的共有權(quán)。
　　業(yè)主權(quán)利如何維護?業(yè)主委員會是重要保障。這也是法律賦予的權(quán)利。
　　所謂業(yè)主，就是要對自己擁有的產(chǎn)業(yè)當(dāng)家作主。業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系好比主人與管家的關(guān)系——我委托你管理我的物業(yè)，花錢買你的服務(wù)。完善的物業(yè)管理服務(wù)不僅能保障物業(yè)的安全、使用的順暢，還能使物業(yè)保值、升值，同時也是創(chuàng)建一個安全整潔、秩序良好小區(qū)的重要條件。而對物業(yè)公司的選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)由誰來行使?業(yè)主委員會。
　　作為代表全體業(yè)主行使權(quán)利的業(yè)主委員會，負有召集業(yè)主大會會議、報告物業(yè)管理的實施情況、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂服務(wù)合同、及時了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督管理規(guī)約的實施等法定職責(zé)。如今在我國，因物業(yè)管理服務(wù)問題引發(fā)的糾紛日益增多，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾沖突不斷發(fā)生，有的甚至發(fā)展到對立、敵視的程度，因物業(yè)公司“跑路”而使小區(qū)生活、秩序陷入混亂的事情時有發(fā)生。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因盡管是多方面的，但很重要的一個原因就是小區(qū)業(yè)主委員會缺位或徒有其名。
　　小區(qū)物業(yè)管理的成效如何，實際上取決于小區(qū)業(yè)主的自治能力，因為小區(qū)的物業(yè)管理實際上就是一種自治——選擇什么樣的物業(yè)公司、如何與物業(yè)公司簽訂合同、如何監(jiān)督其履行合同的情況、如何制定、修改管理規(guī)約并監(jiān)督履約情況等等，都取決于小區(qū)業(yè)主的作為。倘若小區(qū)業(yè)主不作為，如不召開業(yè)主大會、不選舉業(yè)主委員會、不選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、不制定和修改管理規(guī)約等，那么實際上就是將自身權(quán)利拱手相讓，只能任憑物業(yè)公司或業(yè)主為所欲為。一旦權(quán)益被侵犯，個人的訴求往往難以實現(xiàn)。特別是小區(qū)業(yè)主共有物業(yè)遭侵害時，比如綠地被侵占、公共用地被用于經(jīng)營且收入去向不明或被物業(yè)公司、個別人侵吞等，即使有人監(jiān)督，也會因勢單力薄或人心不齊而難以維權(quán)。
　　在權(quán)利遭到侵害或不滿物業(yè)公司服務(wù)的情況下，小區(qū)業(yè)主通常采用的辦法就是拒交物業(yè)費。但這種做法的最終結(jié)果往往是，物業(yè)公司的正常運營難以為繼，服務(wù)質(zhì)量下降，甚至有的干脆撂挑子不干，一走了之，使小區(qū)物業(yè)管理陷于癱瘓，生活秩序陷入混亂，最終受害的還是業(yè)主。
　　業(yè)主委員會是法定的群眾性自治組織。如今像過去那樣生活小區(qū)完全靠單位管、“公家”管的日子已一去不復(fù)返了。但從目前的情況看，無論從社會各界特別是小區(qū)業(yè)主對業(yè)委會重要性的認識上，還是從業(yè)委會的組建、運行機制上以及相關(guān)的法律法規(guī)上，都遠未跟上形勢的發(fā)展，小區(qū)業(yè)委會的數(shù)量與小區(qū)的數(shù)量還有相當(dāng)大的差距。
　　目前，這種狀況也在慢慢發(fā)生改變。今天讀者來信版刊登的北京柏陽景園C區(qū)業(yè)主的來信及調(diào)查，使我們看到了小區(qū)業(yè)主建立業(yè)主委員會的強烈愿望與呼聲，業(yè)主的這種覺醒實在是值得稱道的事情。江西九江怡康社區(qū)黨支部、居委會在所轄住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)發(fā)生糾紛、物業(yè)跑路的情況下，擔(dān)起責(zé)任，力解難題，促使小區(qū)盡快建起業(yè)委會并選聘新的物業(yè)公司的做法也同樣值得稱道。實踐證明，建立、完善小區(qū)業(yè)主委員會，是維護小區(qū)業(yè)主權(quán)利的重要保證。但愿這成為越來越多的人的共識。
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